Invertir en propiedades en Argentina con poco capital inicialmente parecía un sueño inalcanzable. Sin embargo, en 2025 existen múltiples estrategias que permiten acceder al mercado inmobiliario sin necesidad de millones. Desde fideicomisos inmobiliarios hasta plataformas de crowdfunding, pasando por CEDEARs de REITs y alquileres temporarios, el mercado se ha democratizado significativamente. A continuación, encontrarás un análisis completo de cada opción con inversiones reales, rentabilidades y pasos concretos.
1. Fideicomisos inmobiliarios “al costo” (Desde $50.000-$100.000)
¿Qué es?
Un fideicomiso inmobiliario “al costo” es una estructura legal donde múltiples inversores aportan dinero para financiar la construcción de un proyecto inmobiliario. Cada inversor adquiere derechos a fracciones de ese proyecto sin ser propietario directo.
Características principales:
- Mínimo de inversión: Desde $50.000 a $100.000 en Argentina (muy accesible comparado con comprar una propiedad completa)
- Participación: Recibís una “unidad” o “lote” que puede ser: un apartamento completo, una fracción, o derechos sobre metros cuadrados específicos
- Plazo: Típicamente 24-36 meses desde el inicio del proyecto
- Rentabilidad esperada: 15-25% en dólares si compraste en etapas tempranas del proyecto
Ventajas:
- Acceso democratizado a grandes proyectos inmobiliarios
- Diversificación: inviertes con otros para distribuir riesgos
- Patrimonio separado: tus activos están protegidos de acreedores del fideicomiso
- Beneficio fiscal: los fiduciantes no pagan Impuesto a las Ganancias sobre ganancias dentro del fideicomiso mientras se construye (solo Bienes Personales al cierre)
- Personalización: en algunos casos podés cambiar aspectos de tu unidad durante la construcción
Desventajas:
- Riesgo de retrasos en entregas (comunes en construcción argentina)
- Ajuste de cuotas por inflación (Índice CAC) puede elevar el costo final significativamente
- Falta de certeza en el precio final hasta finalizar la obra
- Riesgo de default de la desarrolladora (aunque la estructura legal lo protege parcialmente)
- Depósito de garantía requerido al escribanía (~$10.000-$20.000)
Cálculo de inversión (ejemplo real octubre 2025):
Departamento 2 ambientes en pozo en Caballito (Buenos Aires):
- Valor estimado: USD 100.000
- Anticipo inicial (40%): USD 40.000 (~$60 millones pesos a tipo de cambio actual)
- Cuotas mensuales (60% restante en 24-30 meses): ~USD 1.667/mes (~$2,5 millones pesos/mes)
- Ajuste CAC: Aumenta 1-2% mensual según construcción
- Gastos adicionales: Escribanía (~$2.000), impuesto de sellos ($3.500 en dos tramos), fondo de reserva (~$5.000)
Ganancia estimada:
Si el departamento sube a USD 130.000 en el mercado post-entrega (30% de revalorización típica), ganaste USD 30.000 sobre una inversión inicial de USD 40.000.
Plataformas donde encontrar fideicomisos:
- Inmobiliarias tradicionales (Zonaprop, Properati)
- Desarrolladoras locales (Spazios, Lepore Propiedades, Mindlin Developers)
- Portales de emprendimientos inmobiliarios
¿Cómo comenzar?
- Busca proyectos en tu zona de interés (Palermo, Belgrano, Caballito son populares)
- Revisá la reputación del desarrollador (historial de entregas, problemas legales)
- Solicitá el contrato y léelo con asesor legal si el monto es importante
- Abre CBU con la desarrolladora o inmobiliaria
- Realiza primer depósito (anticipo del 40%)
- Recibirás certificado de propiedad fiduciaria
2. Crowdfunding inmobiliario (Desde USD 500-USD 5.000)
¿Qué es?
El crowdfunding inmobiliario es una variante del fideicomiso donde una plataforma fintech reúne múltiples pequeños inversores para financiar proyectos. Es similar al fideicomiso, pero con montos mínimos menores y gestión digital.
Mínimo de inversión: USD 500 a USD 5.000 en proyectos locales
Plataformas principales en Argentina:
| Plataforma | Mínimo | Rentabilidad | Proyectos |
|---|---|---|---|
| Crowdium | USD 500 | 12-18% anual | Residencial, comercial |
| Sumar Inversión | USD 1.000 | 10-15% anual | Residencial |
| Simplestate | USD 1.000 | 12-20% anual | Mixto |
| Investate | USD 2.000 | 10-14% anual | Premium |
| Joinver | USD 500 | 8-12% anual | Mixto |
Ventajas:
- Muy bajo mínimo de entrada (accesible para cualquiera)
- Totalmente online: abrís cuenta, invertís desde app
- Selección curada de proyectos (las plataformas verifican desarrolladores)
- Rentabilidades en dólares (protección contra inflación)
- Diversificación automática: podés invertir en múltiples proyectos
Desventajas:
- Menos regulación que fideicomisos tradicionales
- Liquidez limitada: no podés retirar dinero antes del vencimiento
- Comisiones de plataforma: típicamente 3-5% sobre rentabilidad
- Exposición a riesgo de la desarrolladora (aunque hay seguros)
Ejemplo real – Crowdium (2025):
Invertís USD 2.000 en un proyecto residencial de 2 años:
- Rentabilidad proyectada: 15% anual
- Año 1: +USD 300
- Año 2: +USD 345 (interés compuesto)
- Total después de 2 años: USD 2.645 (ganancia USD 645)
Cómo comenzar:
- Descargá app de la plataforma elegida
- Completá registro KYC (DNI, selfie, datos)
- Vinculá cuenta bancaria argentina
- Explorá proyectos disponibles
- Elegí proyecto, ingresá monto, confirmá
- Fondos se transfieren automáticamente
- Recibís reportes mensuales del avance
3. CEDEARs de REITs (Desde pesos, inversión mínima ~$3.000-$5.000)
¿Qué es?
Un REIT (Real Estate Investment Trust) es un fondo que invierte en propiedades inmobiliarias. Los CEDEARs de REITs permiten acceder a estos fondos operando en pesos desde Argentina.
CEDEARs inmobiliarios disponibles en bolsa argentina:
| CEDEAR | Activo subyacente | Mínimo aprox | Rentabilidad |
|---|---|---|---|
| XLRE | Real Estate Select Sector Index | $4.000 | 8-12% anual |
| IYR | iShares US Real Estate ETF | $3.500 | 6-10% anual |
| PROP | Invesco Global Listed Private Equity | $5.000 | 10-15% anual |
Ventajas:
- Mínimo accesible: Con $3.000-$5.000 pesos podés comenzar
- Altísima liquidez: podés vender hoy si lo necesitás (no como fideicomisos)
- Diversificación global: invertís en propiedades de EE.UU., Canadá, Europa, Asia
- Rentabilidad por dividendos: recibís ganancias periódicamente
- Sin riesgos de construcción: no dependés de entregas ni demoras
- Operas en pesos: pero con exposición a activos dolarizados
Desventajas:
- Volatilidad de mercado: el precio fluctúa según oferta/demanda
- Comisión de broker (0,1-0,5% por operación)
- Exposición a riesgo cambiario (indirectamente)
- Menos rentabilidad que fideicomisos si el mercado inmobiliario sube mucho
Cálculo de rentabilidad (ejemplo):
Invertís $5.000 en CEDEAR XLRE:
- Precio entrada: 1 CEDEAR = $1.200
- Compras: 4 CEDEARs
- Dividendos anuales: ~10% = +$500/año
- Apreciación esperada 2025: +8% = +$400
- Ganancia total anual: $900 (18% retorno)
Cómo comenzar:
- Abrí cuenta en broker (IOL, Balanz, Bull Market, etc.) – gratuita
- Fondearla con transferencia bancaria
- Entrá a “Mercado de Capitales” → “CEDEARs”
- Buscá CEDEARs inmobiliarios (XLRE, IYR, PROP)
- Ordená compra a mercado
- ¡Listo! Ya sos propietario indirecto de inmuebles globales
4. Propiedades en pozo (Desde USD 30.000-40.000 en deptos pequeños)
¿Qué es?
Comprar un departamento/casa mientras aún está en construcción (“en pozo”). Obtenés precios 15-25% más bajos que propiedades terminadas.
Montos de inversión (octubre 2025):
Microcentro/oficinas reconvertidas:
Palermo:
- Monoambiente: USD 60.000-75.000 (anticipo 40% = USD 24.000-30.000)
- 2 ambientes: USD 100.000-130.000 (anticipo 40% = USD 40.000-52.000)
Caballito/Belgrano:
- 1 ambiente: USD 80.000-100.000 (anticipo 40% = USD 32.000-40.000)
- 2 ambientes: USD 120.000-150.000 (anticipo 40% = USD 48.000-60.000)
Barrios más económicos (Almagro, Flores, Villa Crespo):
- Monoambiente: USD 50.000-60.000 (anticipo 40% = USD 20.000-24.000)
- 1 ambiente: USD 70.000-85.000 (anticipo 40% = USD 28.000-34.000)
Ventajas:
- Acceso al mercado inmobiliario con poco dinero (solo anticipos del 40%)
- Financiación directa del desarrollador durante construcción
- Potencial de revalorización: 30-40% cuando se entrega
- Personalización: cambios en terminación antes de finalizar obra
Desventajas:
- Riesgos de retrasos en entrega (6-12 meses de demora es común)
- Cuotas se ajustan por inflación (CAC) cada mes, subiendo significativamente
- Sorpresas financieras al escriburar (impuestos, fondos de reserva)
- Depósito de garantía requerido
Caso real – Inversión en pozo Palermo (2025):
Compra departamento 1 ambiente en Palermo:
- Precio de lista: USD 70.000
- Anticipo 40%: USD 28.000 (~$42 millones)
- Cuotas 24 meses (60%): USD 1.750/mes (~$2,6 millones/mes)
- Ajuste CAC: +20-30% total en 24 meses por inflación
- Precio final estimado: USD 84.000
- Post-entrega mercado: USD 90.000-95.000 (valores similares a “a estrenar”)
- Ganancia: USD 15.000-25.000 sobre USD 28.000 invertido inicialmente = 54-89% retorno en 2 años
Cómo comenzar:
- Explorá proyectos en Zonaprop, Properati, portales inmobiliarios
- Visitá modelo de vivienda
- Pidé contrato, leé cuidadosamente o usá asesor legal
- Verificá reputación del desarrollador
- Negociá: primeras unidades suelen tener descuentos
- Realizá primer depósito (anticipo 40%) en escribanía
- Comienza proceso de construc ión
5. Alquiler temporal (Airbnb) – Inversión USD 60.000-80.000 mínimo recomendado
¿Qué es?
Comprar un departamento pequeño y alquilarlo por días/semanas a través de Airbnb u otras plataformas. Rentabilidad significativamente superior al alquiler tradicional.
Rentabilidad actualizada (octubre 2025):
- Alquiler tradicional: 4-5% anual en USD
- Alquiler temporal: 6-10% anual en USD (bajó desde el 15-20% de 2022-2023)
Inversión mínima recomendada:
Departamento 1 ambiente en Palermo para Airbnb:
- Compra: USD 63.000
- Remodelación/equipamiento: USD 8.000
- Reserva para imprevistos: USD 5.000
- Total mínimo: USD 76.000
Ingresos proyectados:
- Precio por noche: $16.000 pesos (USD 10-12)
- Ocupación promedio: 20 noches mensuales (67% ocupación)
- Ingresos brutos mensuales: $320.000 (~USD 200)
- Comisión Airbnb (15%): -$48.000
- Expensas + impuestos: -$40.000
- Ingresos netos mensuales: $232.000 (~USD 145)
- Ingresos anuales: ~USD 1.740/año = 2,3% sobre inversión
Ajustes para zonas turísticas (Bariloche, Mendoza, Córdoba):
- Ocupación mejor: 75-80% del año
- Precio por noche superior: $20.000-$25.000
- Ingresos mensuales netos: USD 250-350
- Rentabilidad anual: 4-5% sobre inversión
Ventajas:
- Rentabilidad superior a alquiler tradicional (aunque bajó)
- Ingresos en dólares si cobras por plataformas internacionales
- Flexibilidad: podés usar la propiedad personalmente en baja temporada
- Cobertura: Airbnb cubre daños hasta USD 3 millones
Desventajas:
- Volatilidad de ingresos (depende de turismo, temporada)
- Costos operativos: limpieza ($3.000-5.000/cambio), mantenimiento, expensas
- Comisión plataforma: 15-16%
- Regulaciones municipales cada vez más restrictivas (CABA limitando licencias)
- Desgaste psicológico: huéspedes diferentes cada semana
Realidad 2025:
La rentabilidad de Airbnb bajó significativamente. En 2023 era 2,5x más rentable que alquiler tradicional. Hoy es apenas 1,2-1,5x más rentable. Muchos inversores están reconvirtiendo a alquiler tradicional.
Comparativa rápida de todas las opciones
| Opción | Mínimo inversión | Plazo | Rentabilidad | Liquidez | Complejidad |
|---|---|---|---|---|---|
| Fideicomiso | USD 50-100K | 24-36 meses | 15-25% | Nula | Alta |
| Crowdfunding | USD 500-5K | 24-36 meses | 10-20% | Nula | Baja |
| CEDEARs REITs | $3-5K pesos | Perpetuo | 8-12% anual | Alta | Muy baja |
| Pozo | USD 30-40K anticipo | 24-36 meses | 20-40% total | Nula | Media |
| Airbnb | USD 60-80K | Perpetuo | 6-10% anual | Alta | Media |
Recomendación por perfil de inversor
Principiante absoluto con poco capital:
→ CEDEARs de REITs ($3.000-5.000 pesos, altísima liquidez, sin complicaciones)
Inversor intermedio con USD 5.000-10.000:
→ Crowdfunding inmobiliario (Crowdium, Sumar Inversión – buena rentabilidad, acceso fácil)
Inversor con USD 40.000-50.000 y horizonte 2-3 años:
→ Propiedad en pozo (mejor retorno potencial si elijes bien desarrolladora)
Inversor sofisticado con USD 100.000+:
→ Fideicomiso inmobiliario “al costo” (máximo control, potencial 25%+ anual)
Buscás ingresos pasivos mensuales:
→ Alquiler temporal (si tolerás volatilidad) o alquiler tradicional (más seguro pero menos rentable)
Datos clave 2025
- Mercado inmobiliario en recuperación: Los precios subieron 30% en operaciones en barrios premium de CABA durante 2024
- Crédito hipotecario accesible: Las tasas bajan, facilitando financiación
- Demanda de alquileres creciente: La imposibilidad de acceder a crédito empuja demanda
- Estabilización económica: Reduce incertidumbre, favorece inversión en “ladrillo”
- Regulaciones Airbnb más estrictas: Cada vez hay menos “licencias” disponibles en CABA
Con estas opciones, ya no necesitás ser millonario para invertir en propiedades en Argentina. La clave está en elegir según tu capital disponible, horizonte de inversión y tolerancia al riesgo.